成都市青羊區資產評估機構學校拆遷今日更新

在大規模舊城改造房屋拆遷補償估價中，不少估價人員對學校拆遷補償估價感到棘手：學校拆遷既無市場交易實例，又無收益，既不能采用市場法評估，也不能采用收益法評估；若采用成本法評估，也因學校所用土地既無市場交易實例，又無收益，其土地價值同樣既不能采用市場法評估，也不能采用收益法評估而使成本法評估擱淺。

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實際上，學校屬于公益事業用房的一部分。想要對學校拆遷進行評估，就要對公益事業用房進行了解。

為此,本文擬根據公益事業用房的特點，對學校拆遷補償的科學評估予以探討。

公益事業用房具有如下特點：

1. 權屬特點

（1）土地幾乎全為劃撥土地。（2）建筑物產權屬具體公益事業單位或其上級管理機構。如：學校房產的產權屬具體某學校或某市、區教委所有；

2. 實物特點

（1）土地形狀較規則，地勢平坦，有專用附屬物，如操場、球場、田徑場、游泳池、游泳館、花園、水池、小橋、亭臺、花草樹木、停車場等。（2）建筑密度較小，容積率較低，院內綠化、景觀比較好，環境幽雅。

3. 使用性質特點

（1）具有公共性、社會福利性。（2）少了它，沒有它，會影響市民的正常生活，增加市民經濟負擔。

對于公益事業用房拆遷補償估價的價值標準，估價人員幾乎都認為應該采用公開市場價值標準。但是，不少估價人員對于公益事業用房拆遷補償估價的價值內涵理解有誤。我們認為，公益事業用房拆遷補償估價的價值內涵，應該是在拆遷范圍內異地重建公益事業用房的公開市場成本費用支出，即：

公益事業用房拆遷補償價值＝公益事業用房土地在拆遷范圍內重新購建價值＋公益事業用舊房屋價值+公益事業用舊附屬設施價值

具體計算要求：

公益事業用舊房屋價值評估，一般采用重置價值法，即，

公益事業用舊房屋價值＝∑公益事業用舊房屋重置價值×成新率

當前，評估出的公益事業用舊房屋重置價值，有的估價報告僅指公益事業用舊房屋的建安造價，有的估價報告包含了建設單位房屋開發的利潤、銷售稅費。公益事業用舊房屋的重置價值，除包括建安造價外，還應該包括勘查設計、監理等專業費用、市政配套設施費、建設單位投資利息、管理費。

面對學校等特殊性較強的拆遷，應當選擇經驗豐富的機構進行評估，確保自己的權益。歡迎免費咨詢貴榮鼎盛資產評估公司，祝您生意興隆。