在一座城市打拼，許多人對(duì)房子很在意，會(huì)用畢生積蓄購(gòu)置房產(chǎn)，安家落戶。在南京打拼多年的小張也不例外，一直想買(mǎi)一套屬于自己的房子。結(jié)合實(shí)際情況，他將眼光投向二手房市場(chǎng)。殊不知，有著一定房齡的二手房或多或少見(jiàn)證過(guò)悲歡離合。去年，他在雨花臺(tái)區(qū)購(gòu)置了一套二手房，不料準(zhǔn)備入住時(shí)，得知一對(duì)母子曾在窗外露臺(tái)墜亡。這件事在他心里十分膈應(yīng)，認(rèn)為這房子是“兇宅”，與原房主打起官司要求退房。

案情簡(jiǎn)介:

以“兇宅”為由要求退房賠償損失

2019年8月，小張手里積蓄有限，通過(guò)房屋中介找到一處價(jià)格合適，地段、房型也頗為滿意的二手房，以225萬(wàn)元的價(jià)格拿下雨花臺(tái)區(qū)某處房產(chǎn)。在房屋中介的協(xié)助下，他與原房主李先生辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)后，李先生即將鑰匙交給了小張，很快小張一家高高興興地忙起了裝修。

可就在這時(shí)，突如其來(lái)的一個(gè)消息讓滿心歡喜的小張全家入住新房的好心情全然崩潰。原來(lái)，幾個(gè)月前，就在小張準(zhǔn)備入住的這幢樓里，曾有一母親抱著嬰孩跳樓致雙雙墜亡，而小張所購(gòu)房屋廚房窗外正對(duì)的露臺(tái)便是事發(fā)地點(diǎn)。小張聽(tīng)聞消息后回到家里，從廚房望見(jiàn)該露臺(tái)時(shí)，頓覺(jué)不寒而栗，心里十分膈應(yīng)。為此，小張輾轉(zhuǎn)難眠，多次與房屋中介及李先生協(xié)商，要求解除房屋買(mǎi)賣合同、退房還款，但屢屢遭拒。

今年8月，小張將原房主李先生及房屋中介一并訴至法院，請(qǐng)求判令撤銷已簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，要求原房主李先生退還購(gòu)房款，并賠償因購(gòu)買(mǎi)房屋而產(chǎn)生的中介費(fèi)、稅款、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用等必要支出及房屋裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、貸款利息等相關(guān)開(kāi)支。

雨花臺(tái)區(qū)法院在審理此案時(shí)，原、被告雙方各執(zhí)一詞。原告小張認(rèn)為，李先生及中介在交易過(guò)程中，未向其說(shuō)明“兇宅”的事實(shí)，構(gòu)成欺詐，應(yīng)當(dāng)撤銷房屋買(mǎi)賣合同。被告李先生則認(rèn)為，有人墜亡一事自己也只是聽(tīng)聞，并未親眼所見(jiàn)，且自己出售房屋是出于其他原因，與房屋買(mǎi)賣并無(wú)關(guān)系。

法官說(shuō)法：

案涉房屋算不算“兇宅”？

承辦法官充分聽(tīng)取雙方意見(jiàn)后梳理分析認(rèn)為，“兇宅”并非法律概念，無(wú)實(shí)體法律規(guī)范上的準(zhǔn)確定義。盡管“兇宅”不是法律概念，卻是可以理解的風(fēng)俗人情，會(huì)降低普通購(gòu)房者對(duì)房屋居住使用效用的期待，進(jìn)而左右買(mǎi)家的購(gòu)房意向，即使成交也會(huì)大大影響交易價(jià)格，因此屬于應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受方披露的事實(shí)。如出賣人對(duì)“兇宅”事實(shí)故意不作披露，則可能構(gòu)成欺詐，買(mǎi)受人有權(quán)要求撤銷合同。

法官認(rèn)為，對(duì)于房屋是否屬于“兇宅”的判斷應(yīng)符合公序良俗，以社會(huì)公眾一般認(rèn)知為標(biāo)準(zhǔn)：1、死亡形式，應(yīng)是非正常死亡，生老病死屬于自然規(guī)律，不屬于“兇宅”的衡量因素范圍；2、死亡地點(diǎn)，應(yīng)發(fā)生在房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)或者專有的空間場(chǎng)所，至于電梯、樓梯間及車位等公共區(qū)域則不應(yīng)屬此范疇內(nèi)；3、雙方約定，若交易雙方對(duì)“兇宅”范圍、情形有特別約定，在不違反善良風(fēng)俗的情況下，尊重其約定。

該案中，墜亡事件雖系非正常死亡事件，但其發(fā)生地點(diǎn)并非在案涉房屋主體結(jié)構(gòu)或?qū)俜秶鷥?nèi)，而是在案涉房屋外、位于一樓的公共露臺(tái)處，且雙方在交易過(guò)程中并未對(duì)“兇宅”有過(guò)超越一般認(rèn)識(shí)的特別約定，同時(shí)死亡人員亦非案涉房屋居住使用人員，因此案涉房屋不應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”，否則即與社會(huì)大眾的一般認(rèn)知和預(yù)期相悖。綜上，案涉《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》不存在可撤銷情形。

調(diào)解補(bǔ)償：

雖不屬兇宅，但原房主違背誠(chéng)信

在弄清算不算兇宅，以及梳理相關(guān)房屋買(mǎi)賣的法律法規(guī)后，不足以解約退房，但“墜亡事件”是否應(yīng)當(dāng)告知？原房主是否違背誠(chéng)信原則？

法官認(rèn)為，雖然案涉房屋不應(yīng)被認(rèn)定為“兇宅”，但在實(shí)踐中，發(fā)生在房屋附件的墜亡事件往往也會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣交易是否成就或房屋成交價(jià)格具有一定影響。該案中，墜亡事件發(fā)生于2019年4月，李先生于事件發(fā)生后，立即停止對(duì)該房屋的裝修，并于當(dāng)月將其掛牌出售，由此可認(rèn)定李先生對(duì)于墜亡事件知曉且心存芥蒂，因而急于將房屋出售。

在此情況下，李先生故意對(duì)買(mǎi)受人隱瞞事實(shí)，有違誠(chéng)信原則，對(duì)糾紛產(chǎn)生負(fù)有一定責(zé)任。經(jīng)法院主持調(diào)解，原、被告雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，被告李先生給付原告小張補(bǔ)償款5萬(wàn)元

法官提醒：

合同中也可對(duì)“兇宅”相關(guān)情形約定

房屋買(mǎi)賣屬于生活中的重大交易事項(xiàng)，與房屋有關(guān)的信息應(yīng)當(dāng)予以披露。購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中也要謹(jǐn)慎行之，就房屋情況結(jié)合自身喜好、忌諱事項(xiàng)，可向出賣方進(jìn)行詳細(xì)詢問(wèn)，也可實(shí)地向物業(yè)公司、周邊鄰居等打聽(tīng)房屋情況。同時(shí)，建議買(mǎi)賣雙方在房屋買(mǎi)賣合同中就“兇宅”等相關(guān)情形進(jìn)行約定，并附加違約條款。